املاک عزیزی با تجربه پیگیر و مطمئن در کنار شما

10 نکته مهم درباره املاک و مستغلات

در بخش خرید و فروش املاک و مستغلات، تجربیات ناخوشایند در معامله به کرات اتفاق می‌افتد. معاملاتی برای خرید خانه یا خانه‌دار کردن دیگران یا تعیین تکلیف املاکی که به ارث رسیده یا شرایط خاص حقوقی دارند. که نه تنها ختم به خیر نشده، بلکه سبب اشکالات، ضرر و زیان‌های عدیده‌ای شده است. در پاره‌ای هم بسیاری از افراد برای برداشتن قدم اول ابهاماتی نیز دارند. سوالاتی که می‌تواند آنها را در نقطه صفر تصمیم گیری دچار انحراف کند و بلعکس.

در این یادداشت ۱۰ موضوع حقوقی بسیار ضروری در خصوص خرید و فروش ملک را بررسی خواهیم کرد. پیش‌تر، هر یک از مفاهیم در مقاله‌ای جداگانه گردآوری شده و هر بخش با توضیحاتی اجمالی به مقاله اصلی ارجاع داده شده است. تا درصورت علاقه خواننده به مقاله اصلی ارجاع داده شود.

۱. شرایط پرداخت پول در معاملات ملکی

شرایط پرداخت پول در زمان خرید و فروش ملک شاید مهم‌ترین دغدغه خریداران خانه باشد. در شرایط معاملاتی فعلی در حوزه املاک و باتوجه به پایین آمدن ارزش پول، مبادله نقد در معاملات جایگاه خود را از دست داده است. به جای آن راهکارهای دیگری وارد بازار معاملات مسکن شده است. انتخاب امن‌­ترین و کم­‌ریسک‌­ترین راه برای انتقال مبادلات پول در معاملات املاک ما را از دردسرهای بعد از آن حفظ خواهد کرد.

معتبرترین شیوه برای پرداخت پول در معاملات بانکی استفاده از چک‌­های تضمین شده بانکی و چک­‌های رمزدار بانکی است. چک­‌های معمولی به دلیل نداشتن اعتبار کافی ازجهت پر بودن یا نبودن حساب شخصی امن نیستند. در معاملات ملک این شیوه پرداخت اصلا توصیه نمی­‌شود.

مناسب‌­ترین راه برای خرید ملک­‌های وام­‌دار که سند آنها در گرو بانک پرداخت کننده وام است، مراجعه به بانک و انتقال وام به نام خودتان خواهد بود. بدین ترتیب می­‌توانید کارهای انتقال سند را به راحتی انجام داده و مابقی پول خرید ملک­‌تان را هم قسطی به بانک بپردازید (بررسی کنید: دریافت وام مسکن ۱۴۰۲ برای خرید خانه).

۲. تعریف قدرالسهم آپارتمان

قدرالسهم اپارتمان یا زمین از اصطلاحات مرسوم و مهم در حوزه معاملات املاک است. برای مشاورین املاک یا کارشناس فروش ملک و همچنین افرادی که برای فروش آپارتمان یا بلعکس خرید واحد مسکونی اقدام می‌کنند درک مفهوم قدرالسهم آپارتمان امری ضروری است. از طرفی فهم صحیح از روش محاسبه قدرالسهم و طریقه قیمت گذاری بر مبنای آن از الزامات است.

در ساده‌ترین تعریف می‌توانم اینطور بیان کرد که مقصود ما از قدرالسهم آپارتمان، سهم هر واحد مسکونی (آپارتمانی) از زمین تخصیص داده شده به کل ساختمان یا آپارتمان است که در اصطلاح از آن به عنوان سهم اعیان (آپارتمان) از عرصه (زمین) نام برده می‌شود.

۳. سرقفلی ملک

سرقفلی لغت دهخدا این­طور معنی شده: «چیزی که از کرایه­‌دار دکان بگیرند و آن مزد گشودنِ قفل است که داخل کرایه نیست.» این­طور که برمی­‌آید این حق از گذشته و در روابط تجاری وجود داشته و بعدها وارد قوانین شده و حقوق و مقرراتی برای آن تعریف گشته است. سرقفلی یکی از اصطلاحات حقوقی بسیار مهم و رایج در معاملات ملکی است.

در معنای کلی و در حقوق ایران، سرقفلی حقی است معنوی که برای اماکن تجاری تعریف می­‌شود. این ارزش­‌افزوده اماکن تجاری از حق مستاجر در مقابل مالکان دفاع می­‌کند. خبر خوشحال­‌کننده‌­ای است. پس قرار نیست تا آخر عمر از این ملک به آن ملک بروید. کسب­‌وکاری به راه بی‌­اندازید و اصطلاحا مغازه­‌ای را آباد کنید. و در آخر هیچ نفعی از آن حاصل شما نشود.

۴. شرایط انحلال قرار داد

دلایل بسیاری برای این­‌که یک طرف معامله از انجام آن صرف‌­نظر کند وجود خواهد داشت. اما مهم آن است که احتمال خسارت و زیان برای یک طرف معامله در چنین شرایطی بالا خواهد رفت. فسخ معامله جزو موارد قانونی است که در هر معامله، از جمله رهن و اجاره، خرید و فروش ملک نیز وجود دارد. البته با شرایط و قوانین معین که معمولا در قرارداد ذکر می‌شود.

نتیجتا هر یک از طرفین تنها با داشتن دلایل قانونی می­‌توانند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند. شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک ممکن است پیچیدگی‌های خودش را داشته باشد. حتما باید از اقاله، فسخ قرارداد، انفساخ، ابطال و خيارات مهم به مانند: خيار مجلس، خیار شرط، خيار تاخير ثمن و … اطلاعات کامل را کسب کنید تا مبادا متضرر شوید.

۵. مفهوم عرصه و اعیان

تصور کنید بدون اطلاعات لازم در خصوص مفهوم عرصه و عیان، ملکی را معامله کرده‌­اید. حالا پس از چند سال به هر دلیلی تصمیم به بازسازی، یا تخریب آن دارید. درست در همین نقطه از تصمیم­‌گیری برای تغییر، شروط عرصه و اعیان ضرورت پیدا خواهد کرد.

معمولا هنگام معاملات در مشاور املاک در مورد عرصه صحبتی به میان نمی­‌آید. و آنچه اهمیت دارد اعیان یا ساختمان مربوطه است. غالبا هم طرفین معامله در هنگام خرید و فروش به این موضوع توجهی نمی‌کنند یا اصلا از آن بی­‌اطلاعند. اما موضوع زمانی از اهمیت برخوردار می‌­گردد که بخواهیم ساختمان را تخریب کنیم. در این شرایط حتما هر یک از صاحبین اعیان به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره خواهد برد.

۶. مبایعه‌نامه خرید خانه

مبایعه‌نامه خرید خانه حاوی جزییات ضروری و لازمی‌ست که می‌تواند ضمانت موفقیت معامله را تا حدی زیادی تضمین کند. پروسه پیدا کردن ملک و خرید خانه مناسب، چالش‌های خودش را دارد. زحمت بررسی و مقایسه املاک برای یافتن ملک مورد دلخواه‌، تنها بخشی از ماجراست.

غالبا پس از توافق کلامی فی مابین طرفین، نوبت به نگارش مفاد و مراحل مبایعه‌نامه در معاملات ملکی خواهد رسید. تنظیم این برگه قانونی، جز شروط اصلی و آغازین قراردادهای خرید ویلا، آپارتمان و زمین قلمداد می‌گردد. حالا سوال اینجاست، این ۷ نکته بسیار مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خرید خانه کدامند؟

۷. وکالت فروش

وکالت فروش یا فروش وکالتی راهکاری‌ است رایج که در آن افراد با تایید مراجع قانونی؛ یعنی با تعیین و تدوین برگه‌ای در دفاتر اسناد رسمی، از دنگ و فنگ‌های اداری یا تشریفاتی که وقت‌گیر است، به نوعی جلوگیری می‌کنند. با وکالت فروش، کلیه امور مربوط به فروش ملک و انتقال سند از طریق نفر دوم یعنی خریدار، که به عنوان نماینده قانونی معرفی شده است پیگیری و به سرانجام خواهد رسید.

اما به طور معمول این فرآیند همیشه موفق نیست و گاها معاملاتی که به صورت وکالتی صورت می‌گیرد دردسرهایی را نیز به همراه دارد. حتما باید از این موضوع آگاه بود که چه مواردی می تواند شرایط وکالت را باطل کند و این که چه زمانی لازم است از وکالت فروش استفاده کنید.

۸. تغییر کاربری زمین کشاورزی

این موضوع در شهر‌های شمالی، علی الخصوص شهرهای استان گیلان مانند بندر انزلی بیش از پیش رواج پیدا کرده. مقصود از  تغییر کاربری زمین کشاورزی یا زراعی در این مقاله، معامله این گونه زمین‌ها جهت ساخت و ساز مسکن است که گاها با ابهامات و محدودیت‌هایی نیز روبرو بوده. برای جلوگیری از آن نیاز به کسب آگاهی بیشتر در این زمینه است. 

محدویت‌های قانونی احداث ساختمان مسکونی در زمین کشاورزی می‌تواند جریان معامله اعم از خرید و فروش را به سمت دیگری سوق دهد. کاربری زمین اساسا به واسطه شهرداری و نهاد‌های مرتبط با ضوابط حقوقی و قانونی تعیین شده است، شرایط بهره‌برداری از زمین‌ها در طرحی با عنوان «طرح جامع و تفصیلی» تشریح شده است.

بر اساس این طرح برای اراضی هر ناحیه یا منطقه یک شهر انواع مختلفی از کاربری مانند مسکونی، تجاری، زراعی، آموزشی، صنعتی، ورزشی و … تعیین گردیده است. به طور مثال کاربری کشاورزی متشکل از اراضی زراعی‌ست که این زمین‌ها اساسا با این کاربری، خود به دو نوع زمین زراعی و باغ دسته‌بندی می‌گردد.

۹. انحصار وراثت ملک

این وضعیت حقوقی زمانی لازم‌الاجراست که ملک و املاکی به شما، یا سایر افراد، از طریق خانواده یا فردی با نسبت نزدیک به ارث رسیده باشد. پس در اولین اقدام برای تعیین تکلیف آنچه به ارث رسیده، خصوصا اگر ملک و املاک باشد، تعیین ورثه مهم‌ترین و ضروری‌ترین اقدام است.

تعیین تکلیف انحصار وراثت ملک و املاک پروسه خاصی داشته و هزینه‌هایی را به همراه دارد که انجام مراحل آن اجباری ا‌ست. پس از این اقدامات و دریافت گواهی انحصار وراثت است که هر یک از وراث می‌تواند سهم خود را از ارث دریافت و در خصوص فروش ملک یا نگهداری آن تصمیم‌گیری کند.

۱۰. گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی

تا اینجای کار ۱۰ موضوع حقوقی رایج و مهم در زمینه خرید و فروش املاک و مستغلات را برشرمردیم و اما آخرین مورد!

اساسا یکی از مهم‌ترین قرارداد‌هایی که عموم مردم احتمالا یکبار با آن روبرو می‌شوند، قرارداد مبایعه‌نامه مربوط به معامله ملک است. مبایعه‌نامه‌ها به طور معمول در خصوص فروش یا پیش‌فروش واحد‌های آپارتمانی و خانه‌های ویلایی و سایر مستغلات تنظیم می‌شوند. در این قرارداد جزییات معامله، پرداخت، نحوه انتقال مال و حضور در دفتر اسناد رسمی برای سند زدن با شروط خاص هر معامله قید می‌گردد. 

بر این اساس، مقداری از ثمن معامله یا همان پولی که بابت فروش مال تعیین شده، جهت انتقال سند اختصاص داده می‌شود. اما دریافت گواهی عدم حضور زمانی ضروری است که فروشنده یا خریدار از حضور در دفترخانه و انتقال سند امتناع کند.

در این حالت این طرف حاضر دیگر معامله است که می‌بایست از دفترخانه اسناد رسمی درخواست گواهی عدم حضور کند تا بتواند در صورت نیاز، «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی» را برای دعوی حقوقی طرح کند. بنابراین طرف حاضر برای پیروزی و اثبات عدم حضور طرف دیگر معامله، یا درخواست مطالبه خسارات قانونی ناشی از عدم تنظیم سند (طبق قرار) حتما باید این گواهی را دریافت کند.

به بحث وارد شوید

یک دیدگاه در “10 نکته مهم درباره املاک و مستغلات”

  • Olivia Lawson

    Phasellus posuere felis sed eros porttitor mattis. Curabitur massa magna, tempor in blandit id, porta in ligula. Aliquam laoreet nisl massa, at interdum mauris sollicitudin et.

    پاسخ دادن
  • Wayne Castro

    Nullam this is a link nibh facilisis, at malesuada orci congue. Nullam tempus sollicitudin cursus. Nulla elit mauris, volutpat eu varius malesuada, pulvinar eu ligula. Ut et adipiscing erat. Curabitur adipiscing erat vel libero tempus congue. Nam pharetra interdum vestibulum. Aenean gravida mi non aliquet porttitor. Praesent dapibus, nisi a faucibus tincidunt, quam dolor condimentum metus, in convallis libero ligula ut eros.

    پاسخ دادن

مقایسه آگهی ها

مقایسه